【完全公開】私の所有不動産物件の全て

普通のサラリーマンである私の取組をご紹介することで、サラリーマンの皆さまにとって不動産投資をする際の一助になると嬉しいです。

ワンルーム①	2016年購入・2021年売却 東京都23区内 中古・1650万円
ワンルーム②	2016年購入・2022年売却 東京都23区内 中古・2010万円
ワンルーム③	2016年購入（保有中） 東京都23区内 中古・2010万円
ワンルーム④	2017年購入・2022年売却 大阪市内 中古・1250万円
ワンルーム⑤	2018年購入（保有中） 横浜市内 築浅・1900万円
戸建て①	2020年購入・2021年売却 横浜市内 中古・400万
アパート①	2022年購入（保有中） 神奈川県川崎市 中古・4700万円

所有中の物件

所有中の物件は３物件です（2022年9月時点）。
現在の収支についてご紹介します。

ワンルーム③（2016年購入）

2016年に2010万円で購入した、東京23区内の中古ワンルームです。

コチラの物件は、キャッシュフローもプラスで回っています。
そして、残債も毎月4万円程減っていくため、所有していれば年間5~60万円の資産を産んでくれる物件です（節税効果は除く）。

また、今売却しても2000万円程で売却できるため、大きな利益を得ることができます。
今時点では持っていても良いし、売っても良いし、という非常に良い物件です。

概要

購入時期	2016年
場所	東京都23区内
物件種類	ワンルーム
購入時築年数	10年
購入金額	2010万円
ローン	2000万円・35年・金利1.6％

支出

毎月の支出

①管理費・修繕費	▲11,000円/月
②集金代行手数料	▲  1,100円/月
③ローン返済金額	▲63,000円/月
④：①～③合計	▲75,100円/月
年間（④×12か月）	▲90.1万円/年

年1回の支出

固定資産税	▲4.9万円/年

合計

支出合計	▲95.0万円/年

収支

年間収入	＋103.2万円/年
年間支出	▲  95.0万円/年
年間収支	＋    8.2万円/年

 

ワンルーム⑤（2018年購入）

コチラは失敗事例の物件です。
シンプルに毎年のキャッシュフローがほぼ発生しないため、1か月でも空室が出たら赤字になる物件です。
節税効果を考えるとプラスにはなりますが、別にこの物件じゃなくても良いので、正直、購入しない方が良かった・・・という反省物件です。
恥ずかしいですが、失敗事例としてご紹介します。

この物件は、減価償却が長くとれるので、減価償却を取り切ったら売却すればいいかなと思っています。

概要

購入時期	2018年
場所	横浜市内
物件種類	ワンルーム
購入時築年数	1年
購入金額	1910万円
ローン	1900万円・35年・金利1.8％

支出

毎月の支出

①管理費・修繕費	▲  7,500円/月
②集金代行手数料	▲  3,300円/月
③ローン返済金額	▲60,000円/月
④：①～③合計	▲70,800円/月
年間（④×12か月）	▲85.0万円/年

年1回の支出

固定資産税	▲4.8万円/年

合計

支出合計	▲94.8万円/年

収支

年間収入	＋95.0万円/年
年間支出	▲94.8万円/年
年間収支	＋  0.2万円/年

 

アパート①（2022年購入）

私の初めての1棟物件です。
神奈川県川崎市の木造物件（1K×8室）で、利回り10％超で購入することができました。
月々のキャッシュフローも20万円程あるため、家賃収入を得ている！という実感がわいてきます。

概要

購入時期	2022年
場所	神奈川県川崎市内
物件種類	木造アパート（1K×8室）
購入時築年数	15年
購入金額	4700万円
ローン	4230万円・35年・金利2.8％

支出

毎月の支出

①管理費・修繕費	▲  20,000円/月
②集金代行手数料	▲  13,200円/月
③ローン返済金額	▲158,000円/月
④：①～③合計	▲191,200円/月
年間（④×12か月）	▲229.5万円/年

年1回の支出

固定資産税	▲20.0万円/年

合計

支出合計	▲249.5.0万円/年

収支

年間収入	＋480.0万円/年
年間支出	▲249.5万円/年
年間収支	＋230.5万円/年

 

売却済の物件（最終収支）

既に何個かの物件は売却して利益を確定しました。

売却済物件について、最終的な収支をご紹介します。

ワンルーム①

一番最初に購入した物件です。

概要

都内の新宿区のワンルームです。
近隣病院がまとめて社宅として借りているマンションの１室を購入しました。
築年数は少し経過していたものの、割安で購入することができました。

購入時期	2016年
場所	東京都23区内
物件種類	ワンルーム
購入時築年数	18年
購入金額	1650万円
ローン	1640万円・35年・金利1.6％
売却時期	2020年

所有中の収支（概算）

法人契約が解消されましたが、すぐに入居者が入りましたので、5年間所有して空室期間は1か月のみでした。

家賃合計	＋480万円 ・毎月8.0万円/月を5年 ・空室期間1か月 ・更新手数料も込み
コスト合計	▲110万円 ・管理費修繕積立金 ・固定資産税 ・入退去費用
ローン返済合計	▲300万円 ・5万円/月を5年
収支合計	＋70万円‥①

売却時の収支（概算）

築年数が22年と進んできたため売却をしました。
その時の入居者が出る前に売却をしておこうと考えて売却しましたが、無事に利益を確定して売却することができました。

売却金額

売却金額	＋1500万円
ローン残債	＋1300万円
売却時手残り額	＋200万円‥②

売却時の費用

仲介手数料	▲51万円
その他費用	▲10万円
合計	▲58万円‥③

購入時の費用

仲介手数料	▲0円
その他費用	▲30万円
不動産取得税	▲10万円
合計	▲40万円‥④

売却時の税金

税金	▲30万円‥⑤

トータルの収支

最終的には、トータル140万円程の利益を生んでくれました。
5年で140万円と考えると少し物足りなかったかもしれません。

ただ、これに加えて減価償却による所得税還付をある程度受けることができたため、私としては十分満足した物件です。

所有中収支 （=①）	＋70万円
売却時収支 （=②-③-④-⑤）	＋72万円
最終収支	＋142万円

 

ワンルーム②

2番目に購入した物件です。

概要

都内の新宿区のワンルームです。
高田馬場駅徒歩5分と非常に好立地の物件でした。
約6年所有して売却しました。

購入時期	2016年
場所	東京都23区内
物件種類	ワンルーム
購入時築年数	10年
購入金額	2010万円
ローン	2000万円・35年・金利1.6％
売却時期	2022年

所有中の収支（概算）

家賃合計	＋610万円 ・毎月8.4万円/月を6年 ・空室期間2か月 ・更新手数料も込み
コスト合計	▲120万円 ・管理費修繕積立金 ・固定資産税 ・入退去費用
ローン返済合計	▲450万円 ・5万円/月を5年
収支合計	＋40万円‥①

売却時の収支（概算）

1棟アパートを購入するための頭金を創るために売却しました。

売却金額

売却金額	＋2070万円
ローン残債	▲1650万円
売却時手残り額	＋420万円‥②

売却時の費用

仲介手数料はサービスで10万円にしていただきました。

仲介手数料	▲10万円
その他費用	▲50万円
合計	▲60万円‥③

購入時の費用

仲介手数料	▲0円
その他費用	▲30万円
不動産取得税	▲10万円
合計	▲40万円‥④

売却時の税金

税金	▲40万円‥⑤

トータルの収支

最終的には、トータル280万円程の利益を生んでくれました。
もう少し売却タイミングは遅くしたらもっと利益は伸びたものの、私としては、大変満足した物件でした。

所有中収支 （=①）	＋40万円
売却時収支 （=②-③-④-⑤）	＋240万円
最終収支	＋280万円

 

ワンルーム④

4番目に購入した物件です。

概要

大阪市のワンルームです。
価格帯が安かったので購入をした物件です。

購入時期	2017年
場所	大阪市
物件種類	ワンルーム
購入時築年数	11年
購入金額	1250万円
ローン	1240万円・35年・金利1.75％
売却時期	2022年

所有中の収支（概算）

家賃合計	＋400万円 ・毎月6.5万円/月を5年 ・空室期間1か月 ・更新手数料も込み
コスト合計	▲80万円 ・管理費修繕積立金 ・固定資産税 ・入退去費用
ローン返済合計	▲240万円 ・4万円/月を5年
収支合計	＋80万円‥①

売却時の収支（概算）

1棟アパートを購入するための融資枠をあけるために売却しました。

売却金額

売却金額	＋1150万円
ローン残債	▲1100万円
売却時手残り額	＋50万円‥②

売却時の費用

仲介手数料を払うと私の利益がなくなるので、なし（買主からのみ）としていただきました。

仲介手数料	▲0万円
その他費用	▲10万円
合計	▲10万円‥③

購入時の費用

仲介手数料	▲0円
その他費用	▲30万円
不動産取得税	▲10万円
合計	▲40万円‥④

売却時の税金

税金	なし‥⑤

トータルの収支

所有期間が実質４年と少し短かったので、毎年の収支は良かったのですが、残債が減る前だったので、売却時に利益が伸びなかった物件です。

1棟アパートを購入するために予定外に早く売却しましたが、あと2~3年所有していれば、売却益が100万円程増えたと思います。

トータルで考えると悪くない物件で、大阪のため減価償却費も多かったので所得税圧縮は効率的にできたので満足しています。

所有中収支 （=①）	＋80万円
売却時収支 （=②-③-④-⑤）	＋0万円
最終収支	＋80万円

 

戸建て①

６番目に購入した物件で、初めての戸建てです。

概要

生活保護の方がお住まいになっていた、横浜市の少し外れにある戸建てを購入しました。
10か月程で売却をしましたが、短期間で利益を生むことができました。

購入時期	2020年
場所	横浜市
物件種類	木造・戸建て
購入時築年数	35年
購入金額	400万円
ローン	なし（現金）
売却時期	2021年

所有中の収支（概算）

元々４万円/月の家賃でしたが、生活保護の住宅扶助の上限額５万円/月まで上げてもらいました。

家賃合計	＋50万円 ・毎月5万円/月を10か月
コスト合計	▲0万円 ・自主管理
ローン返済合計	▲0万円 ・ローンなし
収支合計	＋50万円‥①

売却時の収支（概算）

入居者の方とお話ししている際に家族構成が変わる可能性があるという話があり、前提条件が変わるリスクがあったので売却しました。

売却金額

買ってすぐでしたが、家賃が上がったので売却金額も上がりました。
売却時には、正式に退去連絡を受けていないものの退去する可能性がある旨はお伝えのうえ売却しているため、売値を500万円を予定していましたが460万円での売却となりました。

売却金額	＋460万円
ローン残債	▲0万円
売却時手残り額	＋460万円‥②

売却時の費用

仲介手数料	▲20万円
その他費用	▲0万円
合計	▲20万円‥③

購入時の費用

仲介手数料	▲10万円
その他費用	▲410万円
不動産取得税	▲10万円
合計	▲430万円‥④

売却時の税金

税金	▲10万円‥⑤

トータルの収支

最終的には、損しない範囲で売却したため、売却益はありませんでしたが、所有中の家賃は丸々獲得することができました。

生活保護の方が入居していることを前提に購入しましたが、家族構成が変わり転居することとなったら予定が崩れるので、その前に売却しました。
再建築不可の建物でしたので、長期保有するつもりはなかったですが、自主管理を含めてまぁいい勉強になった物件でした。

所有中収支 （=①）	＋50万円
売却時収支 （=②-③-④-⑤）	＋0万円
最終収支	＋50万円

 

今後の方針

所有中の物件の方針について

ワンルーム③（2016年購入・東京23区）

まだ未定ですが1~2年で売却予定です。
理由は築年数が16年に突入するので、売却タイミングがこれ以上遅くなると、売値が下がる可能性があるためです。

今でも売却見込額より残債は大きく減っていますし、毎月4万円近くローン残債が減り年間50万円は利益を生んでくれますので、無理して売る必要はない物件です。
タイミングを見て売却し、次の1棟物件の頭金にする予定。

ワンルーム⑤（2018年購入・横浜市）

正直、失敗した物件です。
今時点で困っている事はないものの、メリットもそこまでない物件です。
減価償却での節税効果があと10年あるので、それを待ってから売却予定です。
（高値で売れるなら今すぐでも売りたい・・・）

アパート①（2022年購入・川崎市）

毎月大きなキャッシュフローを産んでくれているので、このまま継続予定です。
立地がそこまで良いわけではないので、残債を減らして１０年程で売却予定です。

今後の購入方針について

基本的には「築古アパート」を増やし、キャッシュフローを大きくしていく方針です。

毎年１物件は購入していきたいと考えていますが、築古アパートでフルローンは難しいため、頭金をいかに作るか？が課題です。

アパートを買っていくための作戦として「戸建て」の購入も検討しています。

その理由は「融資対策」です。
２０２２年時点ですが、融資を受ける際は、基本的に頭金２割ほど必要になり、そのためキャッシュを蓄えることになります。
しかし、金融機関によっては「共同担保」を設定することで頭金ナシとすることも可能です。
その「共同担保」として、「戸建て」を活用するというものです。

現金で持つより「戸建て」を買っておいて、収益を産みながら「共同担保」として活用することで、無駄なく資産を増やしていくことが出来るというものです。

まとめ

本記事では、30代サラリーマンである私の所有した物件について、包み隠さずご紹介しました^_^

私自信、上手くいった物件もあれば、失敗した・・・と後悔した物件もあります。
不動産投資はリカバリーがしにくいので「失敗しない物件」を買うことが一番だと思いますので、失敗事例を含めて後生お買いしました。

皆さまにとって何かしらのヒントになれば嬉しいです！